האם 3 שבועות זה זמן סביר להכנת נכס בין דיירים?

שאלה

דייר עזב לאחרונה, ואני מרגיש שחברת הניהול זזה ממש לאט, רציתי לבדוק איתך אם הקצב שלהם סביר או לא.

הדייר יצא לפני שבוע וחצי, רק אתמול הם שלחו הערכת מחיר לתחזוקה ותיקונים, והם מעריכים סיום עבודה בסוף שבוע הבא.

זה 3 שבועות של נכס ריק, עוד לפני שבכלל מתחילים לפרסם אותו — זה מרגיש לי איטי נורא – מה אתה חושב?

תשובה 

אתה מתפרץ לדלת פתוחה . . . 

אז ככה:

האם 3 שבועות זה הרבה זמן – כן!

האם זה חריג או שונה מהסטנדרנט של חברות ניהול – לא (לצערי הרב)

לי היו הרבה שיחות עם חב’ הניהול השונות והמון כוונות טובות שלי ולחץ לא הועילו – אולד דוג, ניו טריקס . . . 

אבל

לא זוכר לי אם כבר עידכנתי אותך – במהלך החודש, אחרי חודשי עבודה מאומצים, אנחנו משיקים פלטפורמת חדשה באופן התנהלות אחר של ניהול הנכסים. זה אופן עבודה שונה, במקום חב ניהול, ובעיקר לאפשר למי שעוניין, אלטרנטיבה אחרת לחב הינהול.

חלק גדול מן המאמץ הוא לסגור “נזילות” של $$$ מכל מני מקומות “רקובים” כגון, להוריד את משך החלפת הדייר מ 3 שבועות+ ל 0 – 7 ימים (או לפחות לבנות מנגון אחר שיכול לתמוך בלחתוך את ה 3 שבועות האלו בהרבה = השאיפה שדייר חדש יחכה לבית ולא להיפך), לפחות ב 75% מהמקרים (תמיד יהיו המקרים שעדיין יקח יותר זמן). לשם כך אני עשיתי reverse engineering לכל התהליך החלפת דיירים ובניתי אותו אחרת, ודאגתי להכנסת leasisig speciclaist (פונקציה חדשה) שתקח אחריות מלאה ורחבה על תהליך זה, ושכל אחד מה- leasisig speciclaist שבחרתי מבינים את התהליך ואת אופן העבודה ואת שיטות הייעול. 

באופן כללי המערכת הזו תוזיל עליות שוטפות (עלות חודישת, הוצאה לא מאושרת, הקטנת VACANCCY, ועוד) – בדיקה ראשונית מראה כי ייתכן חיסכון של $1000-$2000 דולר בשנה. 

שים לב כי עלויות ה leasisig speciclaist הולכים להתייקר (מקום אחד שיהיה בו שינוי “לרעה” מבחינת עלות) אבל ה SCOPE OF WORK שלהם גדל בצורה משמעויתית וה KPI שלהם הוא הקטנה ה VACNCY, וגם לפעול/להציע (באישור בעל הנכס) חוזים של יותר משנה ועוד כל מני דברים לסייע.  

כרגע לא איתרנו leasisig speciclaist לטנסי (זה על הרשימה) כי מפוקסים על האזורים האחרים.

בקיצור – שינוים מגיעים, למי שירצה בכך